आयकर: भारत में संपत्ति खरीदने वाले अनिवासी भारतीयों के लिए टिप्स

अनिवासी भारतीयों (एनआरआई) को भारत में संपत्ति का एक टुकड़ा खरीदने के लिए भारतीय कानूनों से परिचित न होने के कारण सभी नियमों का पालन करना मुश्किल हो सकता है। कराधान उनके लिए एक और जटिल मुद्दा है।

विदेशी मुद्रा प्रबंधन अधिनियम (फेमा) देश के बाहर रहने वाले एक भारतीय नागरिक को भारतीय अचल संपत्ति में निवेश करने की अनुमति देता है। हालाँकि, यह कुछ अपवादों के साथ आता है। उदाहरण के लिए, संपत्ति कृषि भूमि, फार्महाउस या वृक्षारोपण संपत्ति नहीं होनी चाहिए। अगर छूट वाली संपत्तियां उपहार में दी गई हैं या विरासत में मिली हैं, तो एनआरआई को ऐसी संपत्तियों के कानूनी मालिक होने के लिए सरकार और आरबीआई की मंजूरी की आवश्यकता होगी।

अनिवासी भारतीय किसी भी अचल संपत्ति को भारत में रहने वाले व्यक्ति को हस्तांतरित कर सकते हैं। वे कृषि भूमि, वृक्षारोपण संपत्ति, या फार्महाउस के अलावा अचल संपत्ति को किसी भारतीय नागरिक या भारत के बाहर निवासी पीआईओ को हस्तांतरित कर सकते हैं।

आरबीआई नियम
अचल संपत्ति को संभालने वाले अनिवासी भारतीयों के लिए आरबीआई द्वारा अनिवार्य कुछ नियम यहां दिए गए हैं।

अनिवासी भारतीय अचल संपत्ति के अधिग्रहण के लिए भुगतान कर सकते हैं।
भारत में सामान्य बैंकिंग चैनलों के माध्यम से भारत के बाहर किसी भी स्थान से आवक प्रेषण के माध्यम से या उसके एनआरई / एफसीएनआर (बी) / एनआरओ खाते में डेबिट करके धन प्राप्त किया जा सकता है।
इस तरह के भुगतान ट्रैवलर चेक, विदेशी मुद्रा नोट या अन्य तरीकों से नहीं किए जा सकते हैं, सिवाय इसके कि आरबीआई के अनुसार विशेष रूप से उल्लेख किया गया है।
एक एनआरआई जिसने सामान्य अनुमति के तहत आवासीय/वाणिज्यिक संपत्ति खरीदी है, उसे रिजर्व बैंक के पास कोई दस्तावेज दाखिल करने की आवश्यकता नहीं है।

सभी भुगतान भारतीय मुद्रा में और बैंकिंग चैनलों के माध्यम से एक एनआरआई खाते के माध्यम से किए जाने चाहिए। BankBazaar.com के सीईओ आदिल शेट्टी कहते हैं, “एनआरआई अपने फंड का इस्तेमाल कर सकते हैं या बैंकों या अन्य वित्तीय संस्थानों से होम लोन ले सकते हैं। आरबीआई अनिवासी भारतीयों सहित खरीदारों को वित्तीय संस्थानों से ऋण के माध्यम से कुल संपत्ति मूल्य का 80% प्राप्त करने की अनुमति देता है।

कर निहितार्थ
संपत्ति प्राप्त करने के लिए कर निहितार्थ हैं। इन्हें बेहतर ढंग से समझने के लिए, आयकर अधिनियम के अनुसार यह पहचानना महत्वपूर्ण है कि विक्रेता निवासी है या अनिवासी। एक एनआरआई जो भारत में एक अचल संपत्ति खरीदता है, उसे टीडीएस काटना चाहिए जिसकी गणना संपत्ति बेचने वाले व्यक्ति की आवासीय स्थिति और पूंजीगत लाभ की प्रकृति के आधार पर की जाती है।

यदि कोई एनआरआई भारत में किसी निवासी से अचल संपत्ति खरीदता है, तो उसे टीडीएस में 1% की कटौती करनी होगी यदि बिक्री प्रतिफल 50 लाख रुपये से अधिक है। यदि एनआरआई किसी अनिवासी से संपत्ति खरीदता है, और यदि दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ लागू होता है, तो टीडीएस 20% की कटौती की जानी चाहिए। यदि अल्पकालिक पूंजीगत लाभ लागू होता है, तो 30% पर टीडीएस काटने की आवश्यकता होती है। शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन तब लागू होता है जब कोई संपत्ति दो साल या उससे कम समय में बेची जाती है। यदि संपत्ति अधिग्रहण के दो साल बाद बेची जाती है, तो दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ होता है।

साथ ही, याद रखें कि काटे गए टैक्स को ऐसी कटौती के 30 दिनों के भीतर जमा करना होता है। कर की गैर-कटौती या देर से कटौती पर प्रति माह 1% की दर से टीडीएस जुर्माना की देर से कटौती की जाएगी। यह उस तारीख से लागू होता है जिस तारीख को कर कटौती योग्य था वास्तविक कटौती की तारीख तक। आईटी अधिनियम धारा 54 के तहत अनिवासी भारतीयों को कुछ कर छूट प्रदान करता है यदि वे छोटी और लंबी अवधि के लाभ के लिए संपत्ति नहीं खरीदते या बेचते हैं। कर छूट इस आधार पर लागू होगी कि संपत्ति का उपयोग कैसे किया जाता है, जैसे स्व-अधिकृत या किराए पर देना। छूट बिक्री पर कुल पूंजीगत लाभ पर लागू होगी, कुल बिक्री राशि पर नहीं।

खरीदार को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि बिक्री प्रतिफल संपत्ति के स्टांप शुल्क मूल्य से कम नहीं है; अन्यथा, घाटा यदि यह 50,000 रुपये से अधिक है) एक खरीदार के हाथ में कर योग्य होगा। करों को रोकने के लिए खरीदार को कर कटौती और संग्रह खाता संख्या (TAN) प्राप्त करने की भी आवश्यकता होगी।

निरिस के लिए नियम
एनआरआई भारत में कृषि भूमि, फार्महाउस या वृक्षारोपण संपत्ति नहीं खरीद सकते हैं
यदि एनआरआई अनिवासी से संपत्ति खरीदता है, और एलटीसीजी लागू होता है, तो 20% टीडीएस काटा जाना है
एक निवासी से खरीदारी करने पर, एक एनआरआई को 1% टीडीएस काटना होगा यदि बिक्री मूल्य 50 लाख रुपये से अधिक है
एनआरआई संपत्ति के कुल मूल्य का 80% तक होम लोन ले सकते हैं